Nebenkosten/Betriebskosten
Bei „Nebenkosten“, oder eindeutiger „Betriebskosten“, handelt es sich um Kosten, die dem Vermieter durch den „Gebrauch“ der Wohnung des Vermieters durch den Mieter laufend entstehen.
Einige Vermieter verstehen fälschlicherweise alle Kosten, die mit der Vermietung anfallen, wie auch Kapitalkosten, Verwaltungsgebühren und Instandhaltungskosten, die jedoch definitiv nicht zu den Betriebskosten zählen. Zu kurz gegriffen wird aber auch, wenn gemeint wird, dass darunter nur reine Verbrauchskosten wie Strom, Wasser und Heizung fallen.
Die rechtliche Definition für Betriebskosten ist laut § 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen […].“
Auch wenn Nebenkosten (oder Betriebskosten) vom Vermieter häufig als „durchlaufende Kosten“ angesehen werden, die er vorstreckt und dem Mieter weiterreicht, gilt rechtlich, dass Vermieter nicht automatisch Anspruch auf Zahlung der Nebenkosten haben, denn gesetzlich gelten diese als Teil der Miete.
Daher ist es wichtig, dies gleich im Mietvertrag zu regeln (s. dazu Blogbeitrag: Nebenkostenabrechnung II – Regelung der Nebenkosten im Mietvertrag).
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Man spricht in diesem Zusammenhang von den 17 umlagefähigen Nebenkostenarten (laut Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung, bzw. in § 2 der Betriebskostenverordnung). Diese sind:
- Öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
- Wasserversorgungskosten
- Entwässerungskosten
- Heizkosten
- Warmwasserkosten
- Kosten für die verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
- Kosten für den Aufzug
- Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbeseitigung
- Kosten für die Gartenpflege
- Beleuchtungskosten
- Kosten für Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungsbeiträge
- Hausmeisterkosten
- Kosten für Antenne oder Kabelanschluss
- Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung (Waschmaschinen u. Ä., die zum Haus gehören)
- Sonstige Betriebskosten
Die unter Punkt 17 fallenden Kosten müssen ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden – es reicht nicht, wenn diese unter „sonstige Betriebskosten“ fallen.
Bei Unklarheiten und Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung empfehle ich, einen Rechtsanwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist oder den (örtlichen) Mieterbund zu konsultieren. Entsprechende Adressen sind im Internet zu finden. Angaben zu hilfreicher Literatur finden Sie unten im Quellenverzeichnis.
Quellen und weitere Informationen:
- Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, 2016. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) § 2 Aufstellung der Betriebskosten. Berlin: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz [Zugriff am: 25.04.2016]. Verfügbar unter: http://www.gesetze-im-internet.de
- Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, 2016. Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Berlin: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz [Zugriff am: 25.04.2016]. Verfügbar unter: http://www.gesetze-im-internet.de
- dejure.org Rechtsinformationssysteme GmbH, Oliver García und Dr. Alfons Schulze-Hagen (Geschäftsführer), Stand: 18.04.2016. § 1 BetrKV Betriebskosten. Mannheim: dejure.org Rechtsinformationssysteme GmbH [Zugriff am: 26.04.2016]. Verfügbar unter: https://dejure.org
- Matthias Nöllke, 2015. Nebenkostenabrechung für Vermieter. 7., aktualisierte Auflage 2015. Freiburg: Haufe-Lexware GmbH & Co. KG. ISBN 978-3-648-06868-7
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Stand Blogeintrag: 28.04.2016
Kommentare 5
Guten Tag,
ich bin Vermieterin und frage mich sind die Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung im Posten „Wohng ul“ und was bedeutet „Wohng nul“, bitte.
Vielen Dank!
Autor
Guten Tag,
die von Ihnen genannten Abkürzungen sagen mir nichts. Handelt es sich evtl. um Umlageschlüssel?
Viele Grüße
Danke, dass Sie erklärt haben, was Nebenkosten sind. Mein Freund muss sich möglicherweise mit einer Nebenkostenabrechnung befassen. Ich werde ihm von diesem Artikel erzählen, damit er die Nebenkosten besser verstehen kann.
Vielen Dank für Ihre großartige Beitrag. Wir schicken Ihnen unsere besten Grüße aus Mainz, Leo.
Ein wirklich aufschlussreicher Artikel zur Nebenkostenabrechnung! Es ist klasse, wie detailliert du die verschiedenen Aspekte, wie umlagefähige Kosten und rechtliche Grundlagen, erläutert hast. Besonders die Erklärung zum Unterschied zwischen „Nebenkosten“ und „Betriebskosten“ hat Licht ins Dunkel gebracht. Die Tatsache, dass Vermieter nicht automatisch Anspruch auf die Zahlung von Nebenkosten haben und dies im Mietvertrag festgelegt werden muss, dürfte für viele eine echte Augenöffner sein. Würde es dir etwas ausmachen, auch auf die häufigsten Fehler einzugehen, die sowohl von Mietern als auch von Vermietern gemacht werden?
Das könnte eine super Ergänzung zu diesem informativen Beitrag sein.
Keep up the good work!