Nebenkostenabrechnung II – Regelung der Nebenkosten im Mietvertrag

Im ersten Blog zum Thema „Nebenkostenabrechnung“ wurde definiert, was umlagefähige Nebenkosten, bzw. Betriebskosten sind. Hier soll erläutert werden, wie diese korrekt im Mietvertrag aufgenommen werden und was bei einem Versäumnis deren Nennung gilt.

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrags, muss der Vermieter zunächst entscheiden, welche „Mietstruktur“ er wählt. Man unterscheidet zwischen vier Formen: Der Warm- bzw. Inklusivmiete, der Bruttokaltmiete, der Nettokaltmiete und der Teilinklusivmiete.

Warm-/Inklusivmiete

Es gibt nur einen Betrag, die Miete.

Pro: Einfach und bequem für den Vermieter – es muss keine Nebenkostenabrechnung erstellt werden und Zähler müssen nicht angebracht oder abgerechnet werden. Der Mieter muss keine Nachzahlungen befürchten, Abrechnungen müssen nicht überprüft werden.

Contra: Fehlende Transparenz, Mieter könnte verschwenderisch im Umgang mit Heiz- und Wasserkosten werden, eine langfristige Kalkulation der Mieter ist eher schlecht möglich. Genau genommen findet ein Verstoß gegen das geltende Recht statt, da nach der Heizkostenverordnung gilt, dass Heizung und Warmwasser gesondert abzurechnen sind. Eine Nachforderung bei erhöhten Nebenkosten ist nicht möglich!

Eine Warmmiete empfiehlt sich daher nur bei kurzen und eher einfachen Mietverhältnissen, etwa bei einer mehrmonatigen aber befristeten Zwischenvermietung eines WG-Zimmers.

Bruttokaltmiete

Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden separat abgerechnet, alle anderen Nebenkosten sind in der Miete enthalten. Dabei unterscheidet man zwischen der „vereinbarten Bruttomiete“, welche außer der Grund- oder Kaltmeite die Vorauszahlungen für die Betriebskosten umfasst und der „tatsächlichen Bruttomiete“, welche anstelle der Vorauszahlungen die tatsächlich anfallenden Betriebskosten beinhaltet, über die der Vermieter gesondert abrechnet (s. Nöllke, S. 106).

Pro: Man erspart sich als Vermieter eine Abrechnung, ohne den Mieter zur Verschwendung zu animieren; außerdem wird nicht gegen die Heizkostenverordnung verstoßen.

Contra: Fehlende Transparenz, Erhöhung von Nebenkosten, die über die Jahre entstehen können, müssen über eine Mieterhöhung geregelt werden, was eher umständlich ist und gewisse Risiken in sich birgt.

Nettokaltmiete

Neben der Miete wird ein Betrag für sämtliche Betriebskosten festgelegt – diese werden dann als Vorauszahlung oder als Pauschale deklariert.

Pro: Transparenz, wirtschaftlichste und fairste Variante für beide Parteien

Contra: Eine jährliche Abrechnung muss erstellt werden (was aber nicht für eine Pauschalvereinbarung gilt), außerdem könnten Mietinteressenten sich daran stoßen, dass sie Kosten nicht im Voraus kalkulieren können.

Bei einer Pauschalvereinbarung ist darauf zu achten, dass im Mietvertrag ein „Erhöhungsvorbehalt“ enthalten ist – ist dies nicht der Fall, besteht keine Möglichkeit, diese zu erhöhen! Der einzige Weg führt dann über eine Mieterhöhung im Sinne der „ortsüblichen Vergleichsmiete“.

Wenn die Betriebskosten sinken, ist der Vermieter verpflichtet, die Kostenermäßigung an den Mieter weiterzugeben – der Mieter hat einen Anspruch auf Ermäßigung der Pauschale, eine eigenmächtige Kürzung durch den Mieter ist aber nicht erlaubt.

Teilinklusivmiete

Nur ein Teil der Betriebskosten wird auf die Miete umgelegt (z. B. Wasser, Abwasser, Abfallbeseitigung, Strom). Der Unterschied zur Bruttokaltmiete besteht darin, dass nicht nur die Heiz- und Warmwasserkosten gesondert berechnet werden.

Fazit

Egal für welche der Mietstruktur sich der Vermieter entscheidet – die folgende vier Punkt sollten auf jeden Fall in den Mietvertrag übernommen werden (s. Nöllke, S. 21f.):

• Klausel, dass der Mieter neben der Miete die Nebenkosten zu tragen hat
• Aufschlüsselung, um welche Nebenkosten es sich handelt (z. B. Abfallentsorgung, Hausreinigung, Heizung) – auf eine Vollständigkeit der Auflistung ist zu achten!
• nähere Bestimmung, für welche Nebenkosten eine Pauschale erhoben wird und für welche Positionen der Mieter eine Vorauszahlung leistet
• fester Betrag, in welcher Höhe sich Nebenkosten belaufen

Was aber tun, wenn bereits ein Mietvertrag abgeschlossen ist?

Ja, was tun, wenn bereits ein Mietvertrag ohne entsprechende Vereinbarung abgeschlossen ist oder gar schon seit Jahren besteht?

Nachträgliche Übereinkünfte haben leider keinen Bestand. Wenn also im Mietvertrag keine Betriebskostenvereinbarung enthalten ist, können keine Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Eine Ausnahme bilden hier die Strom-, Heiz- und Warmwasserkosten. Alle anderen Kosten sind bereits in der Miete enthalten! Die einzige Möglichkeit, die entgangenen Betriebskosten zurück zu bekommen, ist eine Mieterhöhung.

Wurde vom Vermieter jedoch schon Jahre lang eine Nebenkostenrechnung erstellt und diese auch vom Mieter bezahlt, obwohl nichts dergleichen im Mietvertrag vereinbart wurde, wird empfohlen, dies weiter so zu praktizieren, ohne dass dem Mietvertrag eine entsprechende Vertragsklausel beigefügt wird. Hat der Mieter immer widerspruchslos bezahlt, so hat er den Nebenkosten in den Vorjahren quasi stillschweigend zugestimmt, man spricht in diesem Fall von einer „konkludenten Vertragsänderung“. Von Änderungen im Nachhinein ist daher abzuraten, weil vermutlich eher Konfusion entsteht und der Mieter diesen nicht zustimmen muss.

Bei Unklarheiten und Fragen zu Ihrer Nebenkostenabrechnung empfehle ich, einen Rechtsanwalt, der auf Mietrecht spezialisiert ist oder den (örtlichen) Mieterbund zu konsultieren. Entsprechende Adressen sind im Internet zu finden. Angaben zu hilfreicher Literatur finden Sie unten im Quellenverzeichnis.

Quellen:

• Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, 2016. Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Berlin: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz [Zugriff am: 28.04.2016]. Verfügbar unter: http://www.gesetze-im-internet.de
  
• Matthias Nöllke, 2015. Nebenkostenabrechung für Vermieter. 7., aktualisierte Auflage 2015. Freiburg: Haufe-Lexware GmbH & Co. KG. ISBN 978-3-648-06868-7

Weiterführende Literatur:

• Jutta Weber, 2015. Mieten und Vermieten für Dummies. 2. Auflage 2015. Weinheim: Wiley-VCH Dummies GmbH & Ko. KGaA. ISBN 978-3-527-711987

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Stand Blogeintrag: 28.04.2016